不動産投資の10大リスクの種類と対応策（失敗回避法）
こんにちは、はいぶりです。
「不動産投資に興味があるんだけど、何だか怖いな」そう感じている人も多いと思います。
おそらくバブル崩壊で不動産価格が大きく下落したイメージを持っているからではないでしょうか。
実はぼくも同じイメージを持っていました。
1億円で買った物件が1年後に5000万円の価格になってしまう。
景気変動によって、そのような「価格下落リスク」は今もなお存在すると思います。
価格下落リスク
それではなぜぼくは不動産投資をしたのでしょうか。
それは、ぼくが目指しているのは値上がりを期待したキャピタルゲインを狙った投資ではなく、家賃収入によるキャッシュフローを狙った投資だからです。
景気悪化によって物件価格は大きく下落するリスクはありますが、家賃はあまり変わりません。
これまでの経験から月60,000円の家賃はリーマンショックが起きてもコロナショックが起きても、ほとんど下がらないのです。
想定される家賃収入、金融機関への借入返済、固定資産税、管理費、入居率、家賃下落率等をシミュレーションすれば、ぼくの経験上それほど大きく想定が外れることはありません。
国内最大級の不動産ポータルサイトである楽待のキャッシュフローシミュレーションを利用すれば簡単に大まかなシミュレーションができます。
それでもまだみなさんの中には漠然とした不安があるかと思います。
そこで今回はこの価格下落リスクを加えた「不動産投資の10大リスクの種類と対応策」について書きたいと思います。
空室リスク
まずは空室リスクです。
ぼくはこれが最も真剣に考えるリスクだと思っています。
少し乱暴に言ってしまえば、満室経営が続けられれば、以下の8つのリスクについては大抵乗り越えられるリスクだと思っています。
それではどのような物件が良いのでしょうか。
例えば、六本木駅徒歩3分の新築区分マンション(1R)を購入し、家賃5万円を貸したとします。
そうすればおそらく数十年にわたってほぼ満室経営を続けられると思います。
しかしこれでは家賃収入よりも借入返済やその他経費の方が多くなり、手元資金がどんどんと無くなってしまいます。
ぼくと同じくキャッシュフロー狙いで不動産投資をしている人にとっては良い形ではありません。
それでは、地方の乗降客数の少ない駅から徒歩45分の築50年のアパートの場合はどうでしょう。
こういった物件は価格が安いものが多いため、満室経営が出来れば大きなキャッシュフローを残すことができます。
一方で、こういった物件は満室経営どころか稼働率がとても低い物件も多くあります。
そうなると、やはり家賃収入よりも借入返済等の方が多くなり、手元資金がどんどんと無くなってしまいます。
それでは、どうすれば良いのでしょうか。
それはその地域や物件について詳しくなることです。
特に立地は重要です。
人口や駅の利用者数の増減はどうか、周辺地域の家賃設定や空室率はどうか、スーパーやコンビニ等があり生活しやすそうか、客付の強い管理会社はあるか等を徹底的に調べていきます。
調査や勉強をして、満室経営が可能と判断できれば投資しても良いのではないでしょうか。
特に実家の周辺等、他の人は知らないけど、自分はこの地域は市役所や大手企業があり、賃貸ニーズが高いと知っている等の地域や物件はチャンスかもしれません。
また、ボロボロの物件で他の人は嫌がっても、自分はリフォームが得意だと思う人はそのギャップをチャンスにできるかもしれません。
このように空室リスクについては、不動産投資において最も真剣に考えるリスクであり、その対策としてはその地域や物件について徹底的に調べていくことが大変重要であると考えます。
災害リスク
次に災害リスクです。
近年地震や洪水等が多く不安に思っている人も多いと思います。
また、火災により不動産物件そのものがなくなってしまうリスクもあるでしょう。
ぼくが空室リスクの次に不安に思っていたのがこの災害リスクです。
こちらについては火災保険に入ればリスクを大きく軽減することが可能です。
地震保険も必ず入りましょう。
保険のプランは松竹梅いろいろありますが、初心者の方は一番幅広く保証してくれる保険に入ることをおすすめします。
保険料はそれほど大きく変わりませんし、万が一契約した保険がカバーしていない事象が発生した場合に取り返しのつかない痛手を負うリスクがあるからです。
ぼくの場合は、災害が発生した時には、ある一定期間満室分の家賃を保証してくれるオプションにも入っています。
その分費用がかかりますが、安心して不動産の賃貸経営ができています。
ベテラン不動産投資家は自分に最低限必要と思うものだけ加入している人もいますので、オプションについては人それぞれですが、ぼくは保証の広い保険に入っています。
物件欠陥リスク
物件に欠陥がある場合のリスクです。
中古物件では欠陥があれば長い期間の中でその欠陥も修繕されていることが多いと思います。
新築物件の場合は、まだ物件の欠陥が内在している場合があります。
基礎、壁、柱、屋根等に欠陥があると不動産賃貸経営に大きな影響があります。
そのような場合に備え、瑕疵担保責任として、住宅の躯体部分に瑕疵があれば、注文住宅の建築会社や売主に補償を求められるという法律（住宅の品質確保の促進等に関する法律）があります。
そのため、過度に心配する必要はありませんが、建築会社が倒産すれば保証も受けられなくなってしまうため、信頼できる建設会社や不動産会社から購入することをおすすめします。
家賃下落リスク
新築物件は必ず家賃下落が発生すると思います。
当然ながら物件そのものや地域によって下落率はマチマチですが、1%程度の家賃下落率を見込んでいる人が多いようです。
築30年以上のものになるとほとんど家賃下落しないケースが多いようです。
一概に新築がダメで築古が良いというものではなく、築古であれば修繕費用がかさんだり、空室リスクが高まったりと他のリスクが高まるため、総合的に考えれば良いと思います。
家賃下落率を想定してシミュレーションした結果、期待のキャッシュフローが出るようであればそのリスクはテイクしても良いと思います。
金利上昇リスク
バブル崩壊後、数十年にわたって低金利が続いています。
その低金利を元にキャッシュフローのシミュレーションをしている人も多いと思います。
例えば、借入金額5000万円を金利2%、期間25年で借入したとします。
その場合、月々の返済額は21万2000円になります。
これが金利5%になると月々の返済額は29万2000円になります。
月々8万円も増えてしまいます。
金利5%になることを想像できない人もいるかと思いますが、過去には人や物件によって金利が8%を超える時代もありましたのでリスクとしては認識しておくべきだと思います。
金利上昇リスクを重視する人は、少しでも固定金利の期間を長くする、表面利回り（満室家賃収入÷物件価格）の高いものを買う、自己資金を多めに入れ借入金額を小さくする等の対策を取りましょう。
家賃滞納リスク
こちらは個人的にはあまり心配していません。
災害のようにアパートやマンション全ての部屋で同時に発生するものではありませんし、ぼくの物件の入居者は全員保証会社に入ってもらっているためです。
注意すべきは区分マンションや戸建物件に保証会社の審査の通らない人に入居してもらう時です。
その一区分の家賃が入らないと借入返済だけが発生してしまい手元資金が減ってしまいます。
できる限り保証会社の審査の通った人に入居してもらいましょう。
管理会社倒産リスク
管理会社に管理を委託している人は、入居者からの家賃が一度管理会社に入金されてから、管理会社からまとめて自分に入金されると思います。
この間2週間程度（入居者→管理会社は月末入金、管理会社→大家は毎月15日入金等）の期間があり、その間に管理会社が倒産してしまうと家賃を回収できないリスクがあります。
また、倒産せずともその家賃を持ち逃げされてしまうリスクもあるのです。
そのため、管理会社は大手企業や友人・知人からの紹介等、信頼できる管理会社を選ぶことをお勧めします。
自主管理をする人はこのリスクがないことも自主管理のメリットの一つです。
修繕リスク
築古の物件になると修繕のリスクが高くなります。
特に築30年を超える物件は、屋上防水や外壁塗装等の修繕が必要になり、多額の費用が発生するリスクがあります。
マンションのエレベーターの故障は莫大なコストがかかります。
その他、キッチン等の水回りや壁紙張替え等、諸々の修繕費用が発生するリスクがあります。
これらの費用もシミュレーションに織り込んで投資判断しましょう。
事故物件リスク
そして、最後に事故物件リスク。
最近は一人暮らしの人が増え、中には孤独死をされる人がいると聞きます。
孤独死の場合、亡くなられてから長い時間がかかると一般的な清掃では元には戻りません。
その場合は特殊清掃の業者に清掃を依頼しましょう。
また、次に入居する人には告知義務があります。
大抵の人は嫌がるかと思いますが、家賃設定を低く抑えることで入居する人も少なくないようです。
ぼくは経験ありませんが、経験者から聞く限りでは、心傷はあるものの、経済的な影響は想像していたほどは無いようです。
以上が、不動産投資の10大リスクの種類と対応策です。
いかがでしたでしょうか。
まだ不動産投資を始めていない人は少しイメージがぼんやりとしているかもしれません。
不動産投資は金額が大きいためしっかりと勉強し、リスク対策をする必要があります。
一方で、金融機関から借り入れして大きな金額のものを購入できるからこそ、FIREへの最も近い道とも言えると思います。
慌てる必要はありません。
しっかりと勉強して、リスクに対する考えが出来てから取り組んでみると良いと思います。
何から勉強して良いか分からないという人はこちらの記事もご確認ください。ご紹介するポータルサイトでは不動産投資に関する記事や不動産投資を実践している大家さんのコラム等、貴重な情報が多数あります。
【不動産投資とFIRE】日本最大級ポータルサイト楽待と建美家
今日もありがとうございました！
コメント